계약기간 중이나 갱신할 때 보증금 일부를 월세로 바꾼다면, 법이 정한 전환율 상한은 ‘연 10%’와 ‘한국은행 기준금리 + 연 2%’ 중 낮은 쪽이에요. 기준금리가 연 3.00%(2026년 8월 27일 결정)라서 지금 상한은 연 5.0%예요. 보증금 2억원을 월세로 돌리면 월세 상한은 약 83만원이에요.
핵심 내용
- 월세 = 월세로 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12
- 법정 전환율 상한 = 연 10%와 ‘기준금리 + 연 2%’ 중 낮은 값 (주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조)
- 기준금리는 2026년 7월 16일 연 2.75%, 8월 27일 연 3.00%로 올랐어요. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌어요.
- 이 상한은 기존 계약을 바꾸거나 갱신할 때의 기준이에요. 새로 맺는 계약은 당사자끼리 정해요.
어떻게 계산하나요
전세 3억원을 ‘보증금 1억원 + 월세’로 바꾸면 월세로 바뀌는 보증금은 2억원이에요. 2억원 × 5.0% ÷ 12 = 833,333원이 법정 상한 월세예요.
반대로 월세를 보증금으로 바꿀 때는 ‘월세 × 12 ÷ 전환율’만큼 보증금을 더해 어림하지만, 이 방향에는 법정 상한이 적용되지 않아 참고용이에요.
예를 들어
예시 숫자기존 전세 3억원을 보증금 1억원과 월세로 바꾸는 경우를 가정한 예시예요.
- 월세로 바뀌는 보증금
- 2억원
- 적용 전환율 (2026.9 기준 상한)
- 연 5.0% (기준금리 3.00% + 2%)
- 1년 치 월세
- 1,000만원
- 월세 상한
- 월 833,333원
- 전환율 연 4%로 합의하면
- 월 666,667원
실제 월세는 이 상한 안에서 임대인과 임차인이 정해요.
알아둘 점
- 상한보다 높은 월세를 이미 냈다면 초과한 금액을 돌려달라고 청구할 수 있어요 (주택임대차보호법 제10조의2).
- 시장에서 쓰는 전월세전환율은 지역·주택 유형마다 다르고, 법정 상한과는 별개예요.
- 관리비는 월세와 따로 내는 돈이라 전환 계산에 넣지 않아요.
- 보증금을 줄이면 돌려받을 목돈이 줄어드는 대신 매달 나가는 돈이 늘어요. 대출이자와 비교해 보면 판단에 도움이 돼요.
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전월세 환산 계산기 열기참고한 공식자료확인한 기준 2026.09.25
아래 자료에서 2026.09.25에 기준을 확인했어요. 정책은 바뀔 수 있으니 중요한 결정 전에는 원문을 한 번 더 확인하세요.